El caso de una mujer de 87 años desalojada en Madrid, después de vivir desde 1956 en un inmueble bajo el antiguo régimen de “renta antigua”, volvió a poner sobre la mesa el debate sobre los derechos de los inquilinos y la seguridad de la vivienda.
En Puebla, el escenario jurídico es diferente, ya que no hay un esquema equivalente de renta antigua ni una protección que convierta un arrendamiento prolongado en un derecho permanente sobre el inmueble.
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En el estado, las relaciones entre propietarios e inquilinos se rigen principalmente por el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Puebla, la legislación permite que las partes acuerden el monto de la renta, el depósito, las condiciones del inmueble y la duración del contrato, aunque existen disposiciones específicas que protegen a quienes rentan una vivienda.
Uno de los principales derechos del inquilino aparece al concluir el contrato, en determinados casos, el Código Civil contempla una prórroga legal de hasta tres años para los arrendamientos destinados a habitación.
Para acceder a ella, el arrendatario debe cumplir requisitos como estar al corriente en el pago de la renta, continuar utilizando el inmueble como vivienda y no ser propietario de otro inmueble habitacional en la misma localidad, entre otras condiciones previstas por la legislación.
Durante esa prórroga también existe un límite para los incrementos de renta: el aumento anual no puede superar el 70 % del incremento porcentual de la Unidad de Medida y Actualización (UMA); fuera de ese periodo, los aumentos dependerán de lo establecido en el contrato o, en su defecto, del acuerdo entre las partes.
¿Qué sí puede hacer el propietario?
El dueño puede establecer la renta inicial y las condiciones del contrato, siempre que estas no contravengan la ley; también puede solicitar un depósito en garantía y las garantías adicionales que sean legalmente procedentes.
Cuando existe incumplimiento del contrato, falta de pago, daños graves al inmueble o un uso distinto al acordado, el propietario puede solicitar judicialmente la terminación del arrendamiento y la recuperación de la vivienda.
El propietario también tiene la obligación de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones adecuadas de habitabilidad.
Si decide venderlo, la operación tampoco significa automáticamente que el contrato de arrendamiento vigente desaparezca; el nuevo propietario puede asumir los derechos y obligaciones correspondientes al arrendador.
Lo que no puede hacer el propietario
Aunque sea dueño del inmueble, no puede desalojar por la fuerza al inquilino ni recurrir a amenazas, cambiar cerraduras o cortar deliberadamente servicios como agua o electricidad para obligarlo a abandonar la vivienda; la recuperación del inmueble debe ejecutarse mediante los mecanismos legales correspondientes.
Tampoco puede ingresar arbitrariamente a la vivienda sin consentimiento del inquilino, ni ignorar las obligaciones que tiene respecto de las condiciones y reparaciones necesarias del inmueble.
Durante una prórroga legal, además, debe respetar las reglas establecidas para el incremento de la renta y no puede desconocerla cuando el arrendatario cumple los requisitos previstos por la legislación.
¿Rentar durante muchos años da derechos sobre la casa?
La antigüedad como inquilino, por sí sola, no convierte al arrendatario en propietario; el contrato de arrendamiento concede el derecho de uso y disfrute temporal del inmueble, pero no la propiedad.
Sin embargo, dependiendo de las circunstancias y de la legislación aplicable, el inquilino puede contar con derechos de preferencia en caso de que el propietario decida vender la vivienda.
Por ello, es importante revisar el contrato y las disposiciones civiles aplicables antes de asumir que una venta puede llevarse a cabo sin considerar los derechos del arrendatario.
Para evitar conflictos, especialistas recomiendan que tanto propietarios como inquilinos cuenten con un contrato por escrito, con las condiciones de la renta claramente establecidas, y que conserven comprobantes de pago, recibos de servicios e inventarios del estado del inmueble.
En Puebla, rentar una vivienda no significa que el inquilino quede desprotegido, pero tampoco genera un derecho indefinido sobre la propiedad. La legislación establece obligaciones para ambas partes y contempla mecanismos para que, cuando exista un conflicto, la recuperación del inmueble se lleve a cabo por la vía legal y no mediante acciones de hecho.
